GIAPPONE. Boom degli investimenti immobiliari logistici

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Gli acquirenti immobiliari stranieri si rivolgono al Giappone come paradiso per gli investimenti, a caccia di proprietà come strutture logistiche e uffici, approfittando dei bassi tassi di interesse per finanziare i loro acquisti.

L’opportunità nei magazzini e in altri spazi di stoccaggio è stata creata da restrizioni più severe sull’orario di lavoro degli autisti delle consegne, un cambiamento imminente inteso a salvaguardare la sicurezza e la salute. Gli edifici adibiti ad uffici ne hanno beneficiato poiché i lavoratori giapponesi sono in gran parte tornati in ufficio, riporta Nikkei.

Ci sono altre attrattive. Sono disponibili finanziamenti agevolati e lo yen è ai minimi da 33 anni rispetto al dollaro. Ciò è dovuto, almeno in parte, al fatto che la banca centrale resta impegnata nella sua politica monetaria ultra-espansiva decennale. Le imprese, nel frattempo, stanno andando bene e la domanda di spazi è elevata.

In molti altri paesi, al contrario, i tassi sono in aumento, le condizioni di credito sono restrittive e un gran numero di lavoratori si rifiutano di tornare in ufficio, riporta AF.

Secondo la società di servizi immobiliari CBRE, negli ultimi cinque anni il Giappone ha registrato il maggior numero di transazioni immobiliari nella regione Asia-Pacifico. Ora è considerato anche il paese più attraente della regione per gli investimenti transfrontalieri.

La disponibilità di credito a basso costo è un fattore importante per molti investitori stranieri, che solitamente finanziano le loro operazioni con prestiti contratti in yen.

Gli analisti rimangono rialzisti anche se gli operatori del mercato prevedono che la BOJ modificherà la sua politica in risposta all’inflazione sostenuta e al forte deprezzamento dello yen, e hanno iniziato a scontare la possibilità che i rendimenti dei titoli di stato a 10 anni salgano all’1%, il limite superiore del l’obiettivo della BOJ.

Il denaro è attratto dalla certezza e l’incertezza è relativamente limitata in Giappone. Gli edifici adibiti ad uffici e altri immobili commerciali in Giappone hanno tassi di occupazione e redditività più stabili rispetto ad altri paesi dell’Asia-Pacifico. Allo stesso tempo, ci sono meno rischi geopolitici che in un luogo come la Cina, dove le tensioni con gli Stati Uniti crescono e il mercato immobiliare è in difficoltà.

I modelli di investimento in Giappone hanno iniziato a cambiare alla fine dello scorso anno. Alcuni investitori stranieri hanno incassato i loro investimenti o sono passati da una classe di attività all’altra.

Gli investimenti negli uffici, la categoria principale per il 2021 e il 2022, sono stati superati dagli investimenti industriali, principalmente strutture logistiche, nei primi sei mesi di quest’anno.

Si prevede che la domanda di strutture logistiche rimarrà forte a causa della prevista carenza di manodopera dovuta a restrizioni più severe sull’orario di lavoro dei corrieri. Di conseguenza, si prevede un aumento della domanda di luoghi di transito tra le grandi città, nonché di strutture più grandi e avanzate per mantenere più scorte e ospitare veicoli a guida autonoma.

Altri segmenti caldi del primo semestre sono stati gli investimenti residenziali e alberghieri. Molti investitori si sono concentrati su hotel e opportunità residenziali ad alto rendimento.

Nel frattempo, nuovi uffici stanno aprendo a Tokyo, dove piccoli vecchi edifici vengono riqualificati in gigantesche torri di uffici.

L’abbuffata di costruzioni arriva proprio mentre alcune aziende giapponesi trasferiscono le loro sedi centrali fuori dal centro di Tokyo per risparmiare sui costi e abbracciare il lavoro a distanza.

L’enorme quantità di spazi per uffici e la maggiore adozione di uno stile di lavoro ibrido hanno fatto aumentare il tasso di posti vacanti nel centro di Tokyo a circa il 6,5%, un livello elevato in nove anni. Tokyo ha un tasso di posti vacanti inferiore rispetto alla maggior parte delle altre città globali.

Il fatto che gli sviluppatori stiano portando avanti progetti massicci potrebbe essere un’indicazione della quantità di fiducia nel mercato degli uffici giapponese.

Nella prima metà del 2023, gli investimenti in entrata nel settore immobiliare giapponese sono più che raddoppiati raggiungendo i 5 miliardi di dollari. Singapore ha guidato la spinta, versando 2,1 miliardi di dollari – un aumento quadruplicato rispetto a un anno fa. Le cifre sono stime, con progetti spesso finanziati da più attori provenienti da più paesi, rendendo difficile assegnare un’unica origine di investimento.

Maddalena Ingrao

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