Un’analisi dello stress degli sviluppatori immobiliari cinesi valutati pubblicamente da Fitch ha evidenziato una potenziale tensione di liquidità per quasi un terzo del portafoglio in uno scenario “grave” che coinvolge un calo del 30% delle entrate delle vendite di case residenziali nel 2022. Un tale scenario potrebbe anche peggiorare la polarizzazione del credito tra le entità di finanziamento pubblico, così come avere impatti di flusso sui settori correlati, come l’edilizia, l’ingegneria e le materie prime.
Secondo Fitch, ripreso da AF, nel suo rapporto intitolato Studio intersettoriale: China Property Stress, Fitch ha detto che lo stretto accesso ai finanziamenti e la diminuzione del flusso di cassa dovuta al calo delle vendite di immobili stanno guidando una crisi di liquidità senza precedenti per gli sviluppatori cinesi: «Un declino prolungato delle vendite di alloggi può riverberarsi in tutta la catena del valore, dato che i settori della proprietà e della costruzione rappresentano direttamente circa il 13%-14% del PIL della Cina (…) Più a lungo durano le tensioni sul settore immobiliare cinese, maggiore è il rischio di una perdita di fiducia dei consumatori».
Le autorità avevano preso provvedimenti per accelerare le approvazioni dei mutui e incoraggiare la continuazione dei prestiti bancari per finanziare i progetti già in corso.
«Tuttavia, la liquidità a livello di progetto intrappolata nei conti fiduciari sta inibendo l’uso di fondi per il servizio del debito al di fuori delle società di progetto. I conti vincolati, che comprendono i depositi pre-vendita, rappresentano in genere il 10%-30% della liquidità di uno sviluppatore. Sono strettamente monitorati dai regolatori locali per assicurare l’uso dei fondi per la costruzione dei progetti (…) Il debole sentimento del mercato sta anche influenzando le vendite di case residenziali, poiché gli acquirenti rimandano gli acquisti in previsione di un’ulteriore riduzione dei prezzi», prosegue lo studio di Fitch.
L’agenzia di rating ha detto che la sua ipotesi di base incorpora un calo del 10-15% delle vendite di immobili residenziali in valore per il 2022, e un calo medio dei prezzi di vendita di circa il 5%, sottolineando le prospettive di deterioramento del settore del gruppo.
Le vendite di case residenziali sono scese del 17% su base annua a novembre, dopo un calo del 24% a ottobre e del 17% a settembre: «Il calo dei prezzi è stato più marcato nelle città di basso livello, dove ci sono meno restrizioni all’acquisto di case, rispetto alle città di livello superiore, dove severe restrizioni hanno soppresso la domanda. Le città di livello inferiore hanno anche fondamentali economici più deboli».
Le cose dovrebbero diventare più difficili nel 2022, dato che la maggior parte degli analisti dicono che il governo sembra determinato a cercare di rendere le case più accessibili per i suoi cittadini e non ha mostrato alcun segno di voler allentare le restrizioni sui prestiti agli sviluppatori pesantemente indebitati come China Evergrande che ha superato le “tre linee rosse” di debito imposte nell’agosto 2020.
Inoltre, lo scenario dell’agenzia prevede condizioni di finanziamento strette fino a giugno 2022, con scadenze di obbligazioni onshore e offshore che devono essere rimborsate da risorse interne, e alcuni rimborsi netti di prestiti fiduciari e prestiti bancari: «Sotto le nostre ipotesi di stress, stimiamo che 12 dei 40 sviluppatori con rating ‘B-‘ o superiore sperimenterebbero un deficit netto del flusso di cassa. Gli sviluppatori nella categoria ‘B’ sono i più colpiti. Abbiamo ipotizzato che la maggior parte dei prestiti bancari e dei prestiti fiduciari possano essere rifinanziati. Tuttavia, la fiducia dei creditori può indebolirsi rapidamente, il che peggiorerebbe nettamente le capacità di rifinanziamento”.
Le vendite legate alla proprietà sono anche un’importante fonte di finanziamento per i governi locali e regionali (LRGs) in Cina, dato che le entrate di capitale (per lo più dalla vendita dei diritti di uso del suolo) rappresentano circa il 25% delle loro entrate fiscali annuali.
Antonio Albanese
